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    國際濱的濱江房產產品,抄底的機會?

    2022-06-16來源:杭州房產網正文:國際濱的濱江房產產品,抄底的機會?

    | PART 1 |



    ▲濱江實景圖

    樓市信心低迷的時刻,最不懂中國的外資高盛抄底了中國房企美元債,對賭“中國不允許大規模房企破產”。

    事實證明,基本賭對了!近日,中央政治局會議層面首次明確提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”,必要定調了明年房地產政策方向。

    房地產命門是銀根,12月15日,央媽將下調0.5%金融機構存款準備金率,共計獲釋資金約1.2萬億元,放在房地產目的就是減輕產業鏈的融資壓力和流動性,穩定市場、增加貨幣供應。

    側面,央行又是“兩個維護”,又是主動否認“金融機構對三檔四線存在誤會”、“保持房地產行業流動性相對充足”……給在底部的房地產不予信心,房地產漸漸爬出危險邊緣。

    春江水暖鴨先知,接著貸款額度放水、利率下降、地產股全面反彈,武漢、廣州和南京、杭州甚至試探性的放松出租汽車、禁售……

    政策底經常出現后,市場底露出來。

    但,觸底聲浪你能接住嗎?

    杭州新房市場兩極分化加劇,8.5新政激化了入門內圈,社保頂格對應紅盤、幼子無入圍機會,被斷裂到差板塊,而二手房不存在何時筑底的風險……無搖號資格?或者是久搖不中,窗口期做到不住也白搭。

    換回個思路吧!在歷次住宅調控間隙,商業地產春天也緊跟其后。

    在杭州主城來說,具有高GDP、高新產業、高收入、高素質、甚至高消費能力的濱江區,商業成長性和機會點一直是最佳的,最近御濱府商鋪就是這個抄底的筍盤。

    | PART 2 |



    網購、直播帶上貨錘擊著傳統商業的同時,阿里在持續不斷的收購百大、銀泰實體線下商業,也在悄悄布局觸及社區商業的盒馬、天貓小店。

    蘇寧易購更是在實體模式基礎上做線上延展,不管是“大廠”線上線下結合,還是傳統商業線上結合,都在加快抄底傳統商業和社區商業。

    商業綜合體的運營模式要求了,小股東就沒法入局,社區底商的小而美,反而適合資金的中長期持有人,“一鋪養三代”話糙理不糙,邏輯還是正式成立的。

    但所有的社區商鋪都能夠穩賺不贏?答案是否定的。商鋪抄底的要素或者是出售邏輯與住宅有共同點,但也有有所不同。

    我們總結了「五大出售底層邏輯」,簡單來說:一是,一定要選成熟核心地段上有人群基礎的底商,跟住宅邏輯一致;

    第二點,和綜合體有一定距離可以差異化;

    第三點,跟著持續穩定的消費群體走;

    第四點,具備做餐飲性質,以及產品方面的競爭優勢;

    第五點,選擇靠譜的品牌開發商。

    | PART 3 |



    ▲濱江阿里實景圖

    第一點很好理解,要有消費能力和消費人群。

    濱江共問世了1550余家國家高新技術企業,培育了阿里、??低?、網易、大華股份、新華三等上市企業63家,集聚了42萬名高新企業從業人員,其中高薪研發人員就占一半以上,常住人口平均年齡更是僅33.5歲。

    2020年,人均GDP超過5萬美元,與西歐高收益國家德國、比利時、荷蘭相若。

    今年前三季度的GDP增長速度和兩年平均值增長速度之后保持杭州第一,可以毫不夸張的說道,經過30年發展的濱江,已經聚集了杭州數字產業的大半江山。

    年輕活躍人群在哪里?購買力就在哪里。

    濱江區次新房,杭州壹號院、柳岸曉風、濱江金茂府、銀杏匯的二手房價格已經非常接近杭州房價天花板南星橋傳統豪宅區。

    龍湖濱江天街更在杭州所有天街年營業額排名No.1,在杭州老牌綜合體名列TOP6,因此,濱江的購買力也是全杭州數一數二的,這也是濱江住宅“斷檔體質”的根本原因。



    ▲御濱府區位效果圖

    雖然御濱府還未交付給,但目前周邊的居住于氛圍已經很濃。方圓1公里居住人口妥妥超過1萬戶,4、5萬人口的大型住區。

    成熟期住區的底商,穩定的居住群體和核心區人口流量,日常消費的便利度,不僅線上經濟,商業綜合體也很難替代。

    | PART 4 |



    ▲濱江龍湖天街實景圖

    第二點,離綜合體恰到好處的距離好解讀,首先,綜合體租金過低、無法步行解決便捷的一般性需求,以及營業時間容許的劣勢,在社區底商身上都能完美規避。

    而離兩大綜合體,龍湖濱江天街約2公里,濱江銀泰約800米,步行都有些許距離的御濱府底商就有了綜合體無法替代的便利度優勢。

    例如,早餐店、藥店、美容美發、夜經濟類、24小時便利店、有調性的主題街區,……這些綜合體無法解決問題的接地氣的市場需求,在御濱府底商身上都能獲得解決問題。

    所以,互聯網經濟無法代替的一個是體驗性商業,另一個就是綜合體也不能替代的社區底商。



    ▲江南實驗實景圖

    在出售商鋪的邏輯里。第三條,學校、醫院等大型公建平穩的人群也非常重要。

    「鈴聲一響,黃金萬兩」,每天送來迎往的師生、家長會帶來平穩的流量保證。尤其是小學、幼兒園較低年齡段的孩子,乘坐是家長每天必需的功課,而順帶買點學習用品、果腹的小吃就出了剛需。

    毫無疑問,每所學校,其實都是各自板塊消費和人氣的中心。

    御濱府住宅被購房者追捧,其中很大的一個原因就是大家廣泛看好東邊一路之隔的,江南實驗教育集團旗下的分校,以及配套幼兒園帶給的學區成長性。

    買住宅的時候我們側重考慮到學校、學區,在賣商鋪的時候,也理所當然如此。跟著消費人群走,有一個最簡單的方法論,就是去找學校。

    御濱府的這批商鋪和小學幾乎門對門,也為以后的業態和消費方式獲取了更多可能性。

    你想??!家長早晚乘坐等候的時間、以及學生不時之需的學校教輔材料、書店、培訓機構、晚托類市場需求,在彌漫校門口的商鋪內就能解決,多便利??!

    噓寒問暖的校園經濟又產生非??捎^的消費力,這樣的良性消費循環會圍繞學校自然構成,這也是御濱府底商的另一重確保。

    | PART 5 |



    ▲御濱府效果圖

    背后有品牌開發商濱江房產做背書,外立面基本呈現的御濱府,在很多被社區底商忽略的前期產品規劃上花了很多心思。

    第一點在業態規劃,御濱府居然還有部分餐飲業態的配比,在住宅區做到餐飲已經是屬于珍貴物種。

    其中的難點一個是技術考量,而最大可遇不能欲是資質審批,甚至拿走這些年杭州全年的土地出讓,拋除綜合體類型,居然找不出幾間能做餐飲。

    在杭州所有的底商的業態內,大多數的餐飲鋪的案例也展現出的更穩定,特別是大型住宅區的底商,多達10年的老字號,比比皆是,這也是互聯網經濟難以撼動的特性。

    更加奇貨可居的是,御濱府底商并沒有一味執著拉低業態的層次的小面積,還是規劃了7套300平左右的大商鋪。

    通過觀察近些年商鋪的供應數據就不難找到濱江不缺底商,缺的是與人口消費層次一致的高品質中大面積商鋪。





    ▲上海新天地實景圖

    這在北上廣深一線城市也非常少見,以“時尚生活新地標”為標簽的上海新天地為例,總共約67家商鋪僅有11家將近300方。

    首入中國的“英倫袋王”Jas M.B.、美國設計師品牌MOGG PINK,法國設計師品牌Agnes’b等,30余家獨立設計師專賣店和特色餐飲爭先搶占都是大鋪。

    在御濱府,300平左右的面積,不僅可以符合KFC、麥當勞等連鎖品牌的擇址標準,也能符合品牌健身房、高端不會所、培訓機構、高端私房餐飲,等與日常生活息息相關的業態的硬性指標——大場地。

    而且御濱府底商大多是僅一層黃金層數,大開間較短進深,等硬性指標也都是大多數底商所不具備的。

    如果你還對商鋪買賣和經營缺乏了解,御濱府還有300方商業核心資產,是杭州即將邁入800方以上商業面積門檻的最后一批再版產品。



    ▲御濱府效果圖

    建筑設計由撰寫過武林一號、壹品、上品、仁恒濱江園等高端項目的gad主理,建筑細節融合橫向線條的相間尺度變化,淺灰色系的氟碳噴涂鋁板+玻璃門窗通過顏色厚薄形式,形成現代、時尚韻律感的外立面。



    ▲御濱府泳池效果圖

    可與住宅共享藍寶石景觀水景,而包括下沉運動空間的恒溫泳池及健身房的會所,一園雙池的配置,也是目前濱江區近5年唯一的一個項目。

    | PART 6 |



    ▲御濱府效果圖

    濱江區供應量一直很稀缺,哪怕是非住宅的商業。

    但手握大量資產的濱江購買力總是在住宅市場上被出租汽車、獲獎、運氣等容許下,空手而歸。

    等候的是時間成本、貨幣超發、通脹蠶食,這個時候底商以及300方核心資產能夠一次性放置資產的優勢就非常明顯。

    而具有濱江品牌背書的資產,前途并不用擔憂,因為,該做的前期調研、前景規劃開發商已經替你前置做到了,你就盡管抄底押寶吧!

    -END-

    /漁舟編輯/漁舟

    老师今晚让你爽个够
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