杭州深圳齊刷刷大動作，中介行業即將消失？

　　種種跡象指出，官方正在搭建的二手房交易系統，比想象中還要強悍。

　　整個中國的二手房交易市場，即將迎來一場巨變。

　　房產中介，太蠻橫了！

　　前兩天，北京二中院判了一個案子：鏈家北京某員工騙取購房者1430萬元購房款。

　　中介小哥偽造了聊天記錄：房主讓買房者把錢碰到一個特定賬戶，后者照做。結果，這個特定賬戶是中介小哥的。

　　可氣的是，這哥們騙了千萬巨款，居然跑到澳門一頓豪賭，估計賠得內褲都不剩，最后東窗事發，只退給購房者20萬元。

　　對了，這在本科生率多達6成的鏈家，還不是孤例。

　　去年至今，鏈家就起碼有兩名員工在北京房產交易時犯了罪。其中一哥們，在買賣方之間傳話時編造謊言，一共被騙了3600萬元；還有一95后，騙得60多萬。

　　這三個騙局，都曝露了一個致命的漏洞：中介一手納兩家，可能會兩頭被騙。

　　當下官方出手搭建的二手房交易系統，就有針對這一痛點的考慮到。

　　12月初，杭州開出二手房自助交易首單，中間只有公證處插手，沒中介參予。

　　前段時間，深圳一中介沒有和買家在新版二手房交易網簽系統上簽訂委托合同，吃了首張罰單。

　　之前有觀點指出，官方的二手房交易系統很難做成，沒想不僅成了，還發威了。

　　杭州、深圳上線了二手房交易系統，官方深度插手二手房交易的決意顯出。每邁出一小步，意味著官方插手存量房市場邁進了一大步。

　　杭州二手房交易系統在今年8月上線“個人自律上海證券交易所房源”功能，買賣雙方可以繞過中介，直接交易。

　　順帶說一句，這很天經地義?，F在買二手房必去找中介，才不正常。

　　這個自律交易的“最后一公里”是什么呢？信用。

　　杭州想了個辦法，公證處介入，充當“中介”角色，促成雙方交易。這樣不僅省心省事，服務費還很低。和貝殼3%的傭金相比，杭州自主購房手續費只必須1‰。也就是一套300萬的房子，貝殼要收9萬，杭州只要三千。

　　這招覺得是狠啊。

　　所以，你還擔憂官方的二手房交易平臺補房源嗎？這一局，杭州躺贏。

　　深圳的打法又有所不同。

　　11月19日，深圳上線新版二手房交易網簽系統。這個系統僅次于的亮點，是引進單邊代理模式，買賣雙方各請求一個經紀人代表自己的利益，類似于請律師。同時，這個系統也能協助主管部門對深圳市二手房交易全流程實施監管。

　　單邊代理模式好解讀：就像原被告請的律師，都會為委托人說出，謀求把房子售出好價錢，或者買到最不具性價比的房子。

　　這樣一來，必要把個別中介利用信息不對稱騙取錢財的路子堵上了。

　　二手房交易全流程監管是這樣的：

　　11月22日，深房中協發布《關于進一步規范發布房源廣告的通知》，具體中介機構公布房源的規范。

　　1.房地產中介機構、中介人員通過深圳市房地產信息系統與委托人在線簽訂《深圳市二手房委托出售合約》后，提供有效地房源信息編碼，方可對外發布適當房源信息。

在線簽訂《深圳市二手房委托出售合同》

　　2.房源信息公布時務必載明、審批有效房源信息編碼，并包括下圖所示必要信息。

　　房源廣告規范樣式

　　3.無有效房源信息編碼不得對外發布房源信息廣告。

　　簡言之：

　　想要公布房源，就必須獲得房源編碼，也就必須在線簽訂委托合同。這也就實施了單邊代理。

　　新的系統與不動產登記部門數據對接，可以對房源進行產權核驗，確保百分百真房源。

　　公布的房源包括政府參考價。說明政府對二手房價格的調控，已經勝券在握了。

　　官方許可給一個房源編碼，我把它解讀成“加碼”行動。房子要先經過相關部門核驗，通過之后才能賦碼上市。

　　此外，以前業主想抱團漲價不難，貝殼的掛牌價立馬就上去了?，F在好了，抱團漲價分分鐘遭到官方指導價的暴擊。不符合指導價，對不起，無法掛牌。

　　抱團漲價就此倒閉。

　　有人說，現在這些二手房交易系統，有點像美國MLS系統。其實并不幾乎是。

　　MLS系統（Multiple Listing Service），有所不同房源上市系統：

　　1.是美國最權威的房源信息數據庫，但系統上不做交易；

　　2.會員聯盟制，不同的房地產中介公司都可以加入；

　　3.商業模式是B2B，單邊代理，經紀人把賣房信息發布到MLS系統，全美的房產經紀人看到這個房源，再引薦給購房者；

　　4.經紀人可以在MLS系統上看見房源的詳細信息，包括但不限于房子的成交金額記錄.、買家貸款的額度、貸款銀行信息等，但買賣方看到（之前Zillow等平臺看，信息沒有MLS上全）。

　　在這樣的情況下，經紀人的作用就是：

　　在MLS平臺獲取房源所有信息，展出給你看；

　　對自己范圍內的房產熟知，顆粒度高，能提供買房決策建議；

　　和房主談判，獲得僅次于降價空間……

　　這些起到，和國內差不多。

　　那么很明顯，官方開發的二手房交易系統，是在數據庫和單邊代理上參考MLS系統。

　　現在是每個城市單打獨斗，但等到房地產稅鋪開，全國房地產信息聯網，二手房交易系統就可以匯集全國的二手房信息，就成了中國的MLS系統。

　　對官方來說，做這件事最大的目的是規范二手房市場，構建房源信息、房產交易透明化，平穩二手房房價。

　　同時，還有一個隱隱的目的：反壟斷，避免貝殼一家獨大。

　　現在賣房時想多找幾家中介，結果找到鏈家、德佑、中環、住商、21世紀不動產等都是貝殼旗下的；

　　想要省點中介費，結果貝殼在年初宣告提升傭金。一套500萬的房子，即使中介啥事兒沒臘，也要拿走十多萬傭金。躺在賺啊。

　　去年，貝殼二手房全國市占率26.22%，絕對龍頭。

　　于是今年上半年，市場監管總局對貝殼啟動反壟斷調查。

　　而且說白了，貝殼終究是二手房交易市場的運動員，并不是第三方的裁判，這就導致二手房涉及數據，特別是房價有可能雜訊。

　　不和貝殼合作的中介，也休想上貝殼平臺。

　　如果官方有一個類似于的系統，還可以讓非常簡單的房產交易直接個人成交價，讓沒重新加入貝殼的小中介，也能憑一身本事拿到訂單。

　　小中介的春天，就要到了。

　　而且中介憑本事吃飯的趨勢也不會越來越顯著。以前，中介憑積累的客戶量和信息劣賺錢，以后要靠真才實學。

　　攏以前，無論從個人形象、學歷或是談吐，豪宅銷售認同扯中介十幾條街。但未來就不一定了，會有越來越多的高學歷人才去當二手房中介。

　　這不會加快房產中介出清，但絕不是大家所說的消滅中介。恰恰相反，在官方二手房交易系統發展過程中，中介是獲益的。

　　以前是防火防盜防中介，現在沒上限的中介就不會被出清。

　　留給的，是能力強的中介。買賣雙方也不愿為能力在線的中介付費。而且如果不依賴中介機構，經紀人能取得更多的傭金分為。

　　我實在下一步，涉及部門會規范經紀人考試。通過者獲得執照，違規了就被吊銷執照。提高門檻，同時方便管理，凈化二手房市場。

　　說真的，今年被優化的員工，不如現在扎進房產中介圈里，未來肯定不會大放異彩。

　　當然，貝殼也很難消失。因為它的護城河，不是只能可以動搖的。比如說他們的樓盤字典，能精細化到什么程度呢？

　　河南建業地產董事主席胡葆森之前說過這么一句話：

　　我常常問自己，為什么鏈家的經紀人不僅記得住小區幾百戶業主的名字，還能記得住業主家里狗的名字？

　　這真的很用心了，其他平臺不可能做的。

　　而且，官方的態度并不是消滅誰，而是規范。貝殼不會消失，相等于淘寶也會消失，只會更加合規。

　　甚至，政府房價調控的主要目的也不是降房價，而是規范住房銷售行為，防止大漲大跌。

　　中國房地產市場經過幾十年的殘暴生長，是該減慢速度規范一番了……

　　◎本文作者 | 江文華

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